Abordare in evaluare – una dintre cele trei cai principale de estimare a valorii. Fiecare abordare in evaluare include diferite metode care pot fi utilizate pentru a aplica principiile abordarii la tipuri de active sau situatii specifice.
Abordarea prin cost – o abordare in evaluare care ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia un cumparator va plati pentru un activ cel mult costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire. Metoda costului de inlocuire net (CIN) este o metoda inscrisa in abordarea prin cost care indica valoarea prin calcularea costului de inlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizica si orice forme relevante de depreciere (functionala si economica).
Abordarea prin piata – o abordare in evaluare care ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al caror pret se cunoaste. Pentru a reflecta orice diferente fata de conditiile tranzactiilor efective si de caracteristicile activelor tranzactionate, fata de cele ale activului subiect, de obicei este necesara efectuarea unor corectii ale preturilor efective sau preturilor de oferta ale activelor comparabile.
Abordarea prin venit – o abordare in evaluare care ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie bruta sau neta, redeventa, renta neta, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) in valoarea activului (valoarea de piata sau valoarea de investitie). Metodele inscrise in abordarea prin venit sunt: metoda capitalizarii venitului si metoda fluxului de numerar actualizat.
Capitalizare – convertirea unui venit periodic intr-un echivalent al valorii capitalului
Cea mai buna utilizare – utilizarea unui activ care ii maximizeaza valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, e permisa legal si e fezabila din punct de vedere financiar.
Chirie de piata – suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi inchiriata, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care parţile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Cost de inlocuire – costul curent al unui activ similar care ofera utilitate echivalenta.
Data evaluarii – data la care se aplica opinia asupra valorii.
Depreciere economica – o pierdere de valoare cauzata de factori externi activului, in special factori corelati cu modificarile in cererea si oferta competitiva.
Depreciere externa – o pierdere de valoare cauzata de factori din exteriorul activului.
Depreciere functionala – pierdere de valoare cauzata de ineficienta sau supradimensionarea activului subiect.
Deteriorare fizica – o pierdere de valoare cauzata de scaderea utilitatii unui activ din cauza deteriorarii fizice a activului sau a componentelor sale, ca efect al varstei sale si a utilizarii în conditii normale.
Dreptul de proprietate este dreptul care permite titularului sau, persoana fizica sau juridica, sa posede, sa foloseasca si sa dispuna liber de un lucru, care se afla supus in mod exclusiv, absolut si perpetuu in puterea proprie a titularului sau.
Durata de viata utila – perioada in care se preconizeaza ca un activ sa fie disponibil pentru utilizare de catre o entitate
Evaluare – 1) Procesul de stabilirea a valorii unui activ sau datorii; 2) Suma care reprezinta o opinie asupra valorii sau o estimare a valorii.
Evaluator extern – un evaluator care nu este angajat al proprietarului sau al managerului unui activ.
Factor de capitalizare – multiplu aplicat unui singur venit periodic reprezentativ pentru a-l converti intr-o valoare a capitalului.
Flux de numerar – numerar care este generat pe o perioada de timp de un activ sau un grup de active.
Investitie imobiliara – proprietatea imobiliară, respectiv un teren sau o cladire, sau o parte a unei cladiri sau ambele, detinuta de proprietar mai degraba pentru a obtine venituri din chirii sau pentru cresterea valorii capitalului, sau ambele, decat pentru:
(a) utilizarea in producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau
(b) vanzarea pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.
Metoda costului de inlocuire net – o metoda inscrisa in abordarea prin cost care indica valoarea prin calcularea costului de inlocuire curent al unui activ din care se scad deteriorarea fizica si orice forme relevante de depreciere.
Metoda fluxurilor de numerar actualizate – o metoda inscrisa in abordarea prin venit prin care se aplica o rata de actualizare a unor fluxuri de numerar viitoare asteptate pentru a estima valoarea actualizata (prezenta).
Metoda de evaluare – o tehnica specifica sau un model utilizat pentru a estima valoarea. Toate metodele de evaluare se inscriu intr-o abordare in evaluare.
Metodologie de evaluare – ansamblul metodelor de evaluare.
Proprietate imobiliara generatoare de afaceri – orice tip de proprietate imobiliara desemnata pentru un anumit tip de afacere, in care valoarea proprietatii reflecta potentialul comercial pentru acea afacere.
Proprietatea imobiliara (bunul imobil) consta din teren, constructii si alte amenajari privite ca fiind o entitate corporală. Proprietatea imobiliara este imobila si include urmatoarele elemente corporale: pamantul/terenul, toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii si mineralele, toate elementele care sunt adaugate terenului de oameni, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului. Sunt considerate ca facand parte din proprietatea imobiliara toate atasamentele permanente ale cladirii, cum ar fi instalatiile de apa, electrice, de incalzire, ca si componentele incorporate, cum ar fi tablourile electrice si ascensoarele. Aceasta include toate elementele situate in subsolul si deasupra solului.
Proprietate imobiliara specializata – o proprietate imobiliara care se vinde rar sau niciodata pe piaţa, cu exceptia cazului vanzarii intreprinderii sau entitatii din care aceasta face parte, din cauza caracterului ei unic provenit din natura şi proiectul specializat, din configuratia, localizarea şi marimea ei sau din alte cauze.
Raport de evaluare – un raport care comunica utilizatorului desemnat o opinie asupra valorii si elemente relevante asociate acesteia.
Rata de actualizare – o rata a rentabilitatii utilizata pentru a converti o suma de bani viitoare sau un flux de numerar viitor intr-o valoare actualizata (prezenta).
Rata de capitalizare – beneficiu reprezentat de un venit generat de o investitie, exprimat sub forma procentuala.
Valoarea de investitie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau in scopuri de exploatare.
Valoare justa – (1) pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii intre parti identificate, aflate in cunostinta de cauza si hotarate, care reflecta interesele acelor parti. Pentru utilizare in raportari financiare, in baza Standardelor Internationale de Raportare Financiara, valoarea justa are o semnificatie diferita: (2) In IFRS 13 „Valoarea justa este pretul care ar putea fi primit din vanzarea unui activ sau care ar fi platit pentru transferarea unei datorii în cadrul unei tranzacţii normale intre participantii pe piata la data evaluarii.”
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, după un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostintă de cauza, prudent si fara constrangere.
Vanzare fortata reprezinta situatia in care un vanzator este costrans sa vanda si/sau nu exista o perioada de comercializare adecvata si nu (exista posibilitatea sa) se desfasoara(e) o activitate de marketing corespunzatoare.